大阪市でマンション・アパートを所有されているオーナー様の中には、外観の古さが目立ってきた、空室が増えてきた、そろそろ大規模修繕を考えたい…といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。
そこで塗装工事を中心に現場を見てきた立場として、外壁塗装を「建物を守る工事」で終わらせず、入居者様に選ばれやすい状態へ整えるためのポイントをまとめてみました。

入居率アップに直結する｜賃貸物件の外観リフォーム効果

大阪市内の賃貸は競合が多く、築年数だけで判断されやすい場面もあります。
だからこそ、外観の清潔感や管理状態の良さは、物件の第一印象にそのまま反映されます。
大規模修繕・外壁塗装は雨風や紫外線から建物を守るだけでなく、見た目の印象を整え、募集写真の段階から「内見したい」と思ってもらう確率を上げる工事にもなります。

物件検索が当たり前になった今、外観写真での印象が内見数を左右しやすいのも事実です。
外壁の色褪せ・雨だれ・ひび割れが目立つ状態だと、室内を見てもらう前に候補から外れてしまうことがあります。外壁と共用部を整えることで、空室リスクを抑え、安定した賃貸経営に繋げやすくなります。

古びた外観を整えて「選ばれやすい物件」へ

外壁は物件の“顔”です。色褪せや汚れが出てくると、どうしても「古い」「管理が行き届いていない」と受け取られやすくなります。
塗り替えの際は、単に同じ色へ戻すだけでなく、周辺との調和と入居ターゲットを踏まえて色を選ぶことで、見た目の印象を一段引き上げられます。

大阪市内の物件でよく採用される方向性は、例えば次のようなイメージです。

• 清潔感・明るさ：白、アイボリー、ライトグレーなど。圧迫感を抑え、写真映えもしやすい傾向です。
• 落ち着き・上質感：ダークグレー、ブラウン、ネイビーなど。単色で重く見えそうな場合は、帯や付帯部で明るさを足すとバランスが取りやすくなります。
• 差別化：周辺と似通いすぎない範囲でトーンや配色を工夫。奇抜さよりも「品よく印象に残る」方向が募集には合いやすいです。

外壁だけでなく、窓枠・手すり・玄関扉・エントランスまわりなど付帯部との組み合わせで完成度が変わります。
全体のまとまりを確認しながら、必要に応じてカラーシミュレーションを使って仕上がりを確認して進めると安心です。

共用廊下・階段の長尺シートで印象を底上げ

内見時に必ず通るのが、共用廊下と階段です。
ここが汚れていたり、床が劣化していたりすると、室内が良く見えても評価が伸びにくくなります。
逆に共用部が整っている物件は、管理の丁寧さが伝わりやすく、安心感に繋がります。

共用廊下・階段で効果が出やすいのが長尺シート工事です。
デザイン性と耐久性を両立しやすく、滑りにくさや清掃性も含めて、賃貸物件の共用部と相性が良い床仕上げです。

オーナー様が押さえたい｜「修繕費」と「減価償却」の考え方

外壁塗装の費用は、会計処理上「修繕費」として一括で経費にできるケースと、「資本的支出」として減価償却になるケースがあります。
どちらになるかで処理が変わるため、工事内容の整理が大切です。

外壁塗装は経費計上できる？修繕費と資本的支出の違い

修繕費

建物の維持管理や原状回復、劣化防止が目的の支出が中心です。
外壁塗装で言えば、一般的な塗り替えや、ひび割れ補修・防水性を戻す工事などが該当しやすいです。修繕費として扱える場合、支出した年度の経費として計上できます。

資本的支出

価値を高める、耐久性や機能性を大きく向上させる、といった性質が強い場合に該当しやすいです。高機能塗料への変更や、断熱性能向上を伴う改修、デザイン刷新を目的とした大きな改修などは、内容によって資本的支出になることがあります。
資本的支出の場合は資産計上し、減価償却で年数に分けて計上していく形になります。

判断の目安

大阪市内の狭小地マンションでの足場設置ノウハウ

大阪市内は隣地との距離が近い物件が多く、足場計画が工事全体の鍵になるケースが少なくありません。前面道路が狭い、交通量が多い、敷地が限られている、といった条件が重なると、足場の組み方や搬入動線の設計が重要になります。

狭小地で起きやすい課題

• 足場を建てるスペースが限られ、越境や隣地同意が必要になる場合がある
• 資材搬入時の一時的な道路使用・安全導線の確保が必要になる
• 騒音・視線・日照など、入居者様と近隣への配慮項目が増える
• 関連法規（道路使用許可等）の手続きが絡みやすい

選ばれることが多い足場の選択肢

• 単管ブラケット足場：狭いスペースにも対応しやすく、形状に合わせた調整がしやすいです。
• 先行手すり方式足場：安全性を高めながら組みやすく、狭小地でも採用されやすいです。
• ゴンドラ：地上からの足場が難しい場合に有効ですが、条件とコストを見ながら検討します。
• 昇降式足場：地上の占有を抑えたい場合に検討されます。
• 無足場（ロープ作業）：部分補修や調査で使われます。全面塗装は条件次第です。

狭小地工事を円滑に進めるコツ

• 事前調査を丁寧に：敷地条件・搬入導線・隣地状況まで初期段階で確認し、最適案を組み立てます。
• 近隣への説明を早めに：越境の可能性、工期、音、視線対策などは早い段階で共有しておくと合意形成が進みやすいです。
• 道路使用許可の段取り：足場や搬入で道路使用が絡む場合、申請や警察署との調整が必要になります。
• 安全対策は厚めに：落下防止・侵入対策・養生・動線分離など、狭いからこそ基本を徹底します。

狭小地の工事は「組める足場を選ぶ」だけでなく、「近隣と入居者様のストレスを抑える段取り」が仕上がり評価に直結します。ここを丁寧に設計できるかが、工事全体の安心感にも繋がります。

入居者様への告知とトラブル防止策

工事前の告知で“生活への影響”を見える化する

大規模修繕・外壁塗装は、入居者様の生活に影響が出やすい工事です。
告知は早めに概略を共有し、工事開始の1か月前までに詳細な工程と注意点を改めて案内する流れが組みやすいです。

告知方法

書面配布、掲示板、管理会社のWebや入居者アプリなど、複数手段を組み合わせると情報が届きやすくなります。高齢の入居者様やネットを使わない方がいる物件では、紙の案内が特に効果的だと思います。

告知に入れておきたい項目

工事中の安全確保とプライバシー配慮

足場が掛かる期間は、防犯面と視線の問題が出やすくなります。
防犯カメラや照明、侵入しにくい足場計画、目隠しシートの適切な設置など、物件条件に合わせて対策します。騒音や臭いについても、工程ごとに発生しやすいタイミングがあるため、事前告知と当日の現場対応の両方でストレスを抑えます。

トラブル時の連絡体制を“分かりやすく”

問い合わせ窓口が曖昧だと、入居者様の不満が長引きやすくなります。
連絡先を一本化するのか、管理会社・施工会社の両方を出すのかを整理し、掲示物にも大きく表示しておくと安心です。

「いつ・どこまで・どんな順番でやるのが良いか」は、物件ごとに答えが変わります。
大阪市の現場では、足場計画や近隣配慮、入居者様への案内まで含めて丁寧に進めることで、工事中の負担を抑えながら、仕上がりの満足度も高まりやすくなると考えます。
私たちは塗装専門店として、必要な工事を必要な範囲で、分かりやすくご提案いたします。
安心して任せられる修繕計画づくりの第一歩として、ぜひ一度リキれんまでご相談いただけますと幸いでございます。